Полезная Информация
С 1 января 2018 года собственники могут лишиться своих участков?
Вступившие в законную силу поправки Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» привносят установление новых правил, которые граждане обязаны соблюдать в отношении регистрируемого ими права собственности на участок земли. Закон о недвижимости также указывает на то, что в качестве такового могут выступать участки для ведения личного подсобного, а также дачного хозяйства, участки под индивидуальное гаражное, жилищное строительства. Новый закон регламентирует порядок снятия земельного участка с кадастрового учета и устанавливает, что, в случае, если с момента его постановки на учет прошло более пяти лет, к тому же, он не был внесен в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), такой участок подлежит снятию с кадастрового учета. Дальнейшее владение землей осуществляет муниципальное образование.
Рейтинг криминальности районов Москвы: в лидерах Арбат, спокойно в Марфино
Преступники тяготеют к вокзалам, торговым центрам и местам скопления туристов
Рейтинг криминогенности районов Москвы на основании данных о количестве преступлений на душу населения вели специалисты в области недвижимости. На сайте премии рынка недвижимости Urban Awards 2015 обнародованы данные о том, в каких муниципалитетах столицы фиксируется больше всего правонарушений, но не в абсолютном, а в относительном количестве.
Так, самыми криминальными районами признаны Арбат (315 преступлений на 1000 жителей), Красносельский (314 на 100 тысяч), а также Даниловский (274 на 100 тысяч), Левобережный (261 на 100 тысяч), Нижегородский (238 на 100 тысяч). Далее в списке Сокольники, Останкино, Щукино, Дорогомилово, Черемушки и Матушкино-Савелки в Зеленограде.
Впрочем, эксперты «МК» отмечают, что само понятие «преступление» в данном случае слишком общее. Так, Арбат явно лидирует из-за того, что в этом районе всегда много иностранцев, и основные преступления — карманные кражи. Красносельский район попал в тройку неблагополучных из-за присутствия на его территории трех вокзалов и, как следствие, частых разборок между асоциальными элементами. Даниловский район изобилует промышленными предприятиями и торговыми центрами, что также создает благоприятные условия для краж, разбоев и грабежей.
В разряд безопасных районов попали Марфино, Новокосино, Марьино, Теплый стан, Ново-Переделкино, Южное Бутово и Таганский. Здесь совершается менее 100 преступлений на 1000 жителей. В этом списке удивляет наличие Таганского района, обычно считавшегося неблагополучным. Остальные районы — спальные, с устоявшейся инфраструктурой. А Марфино в принципе считается достаточно малозаселенным районом.
Рейтинги криминогенности районов Москвы составляются периодически. Так, всего пять лет назад в антилидерах были Северное и Южное Чертаново, а тажке Гольяново. Впрочем, Арбат и тогда входил в десятку неблагополучных районов.
Любопытно, что девелоперов не очень страшит криминальная обстановка в столице, и большинство новых объектов появляются в таких районах, как ЮАО и ЮВАО, где количество преступлений на 1000 жителей стремится к верхней планке. Вполне возможно, что в планах застройщиков - поменять цифры статистики в лучшую сторону, с помощью качественно построенных объектов и новых жителей.
Срок приватизации жилья продлен до 1 марта 2015 года
Срок приватизации жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, продлен до 1 марта 2015 года. Соответствующий федеральный закон подписан 25 февраля Президентом РФ Владимиром Путиным.
Напомним, что согласно ранее действующей редакции ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, предусматривающие право граждан на приватизацию соответствующих жилых помещений, утрачивают силу с 1 марта 2013 года.
В связи с этим, в соответствии с предложением Президента РФ, законопроект о продлении срока приватизации на два года для всех категорий граждан был внесен на рассмотрение нижней палаты главами четырех партийный думских фракций.
Законопроект был принят Госдумой по итогам рейтингового голосования, в котором участвовали еще четыре законопроекта, предусматривающие продление срока приватизации в диапазоне от 1 марта 2014 года до 1 марта 2018 года, а также законопроект, сохраняющий действующий срок, но лишающий права на приватизацию граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Документ был одобрен Советом Федерации 20 февраля 2013 года и сегодня подписан Президентом РФ. Его полное наименование: Федеральный закон от 25 февраля 2013 г. № 16-ФЗ "О внесении изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Закон вступил в силу со дня его официального опубликования – 25 февраля 2013 года.
Срок приватизации жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде может быть продлен до 1 марта 2018 года. Законопроект, содержащий такие положения, внесен в Госдуму группой ее депутатов.
Напомним, что в настоящий момент согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", нормы, предусматривающие право граждан на приватизацию соответствующих жилых помещений, утрачивают силу с 1 марта 2013 года.
Как отмечают авторы документа, необходимость его принятия обусловлена тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения в аварийном и ветхом жилье, и ожидающих расселения, лишатся после 1 марта 2013 года возможности воспользоваться своим правом на приватизацию.
Кроме того, граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, получив свое жилье после 1 марта 2013 года, также не смогут воспользоваться своим правом на приватизацию.
Таким образом, по мнению депутатов, указанные лица будут поставлены в неравное положение с гражданами, получившими и приватизировавшими жилье до указанной даты.
Текст законопроекта размещен на официальном сайте Госдумы за номером 206892-6. Его полное наименование: проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
О госрегистрации в качестве ИП
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 ноября 2012 г. N 03-02-08/98 О государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
Для целей налогового законодательства ИП признаются физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Те, кто занимается предпринимательством без образования юрлица, но не зарегистрирован в качестве ИП в нарушение требований гражданского законодательства, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.
Для целей налогового контроля постановка на учет в налоговых органах ИП по месту жительства осуществляется на основании сведений, содержащихся в ЕГРИП.
Она происходит независимо от постановки на учет этого лица в налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему средств.
Аренда жилых и нежилых помещений
Сдаете квартиру? Десять против одного, что вы не платите налоги. Пять против одного, что ваши жильцы нарушают паспортный режим. Пятьдесят процентов на то, что вы не расстанетесь с ними друзьями. Зачем вам все эти проблемы?ÂÂÂ Как сдать квартиру, не нарушив закон? Наши специалисты помогут Вам и Вашим знакомым законно и выгодно решить этот вопрос.
В начале 2009 года участковые проверили миллион московских квартир и выявили около половины случаев незаконной сдачи их в аренду. Смехотворно мало, даже если учесть, что стражей порядка интересовало только наличие регистрации. Ведь по разным оценкам в Москве сдается от 100–120 до 300–400 тысяч квартир. А всего их в городе, к слову, 3,5 миллиона. И если регистрируют своих гостей владельцы жилья все чаще, то уплата налогов остается экзотикой.
А напрасно. Все больше договоров о сдаче квартиры заключается в письменной форме, а порой еще и у нотариуса заверяется. А договор, между прочим, – уже документ для суда, в который при желании подаст на вас налоговая. По некоторым планам участковые скоро обязаны будут «стучать» на вас налоговикам. А те могут попросить денежек за несколько прошедших лет. Помните «дело ЮКОСа»? Вам грозит нечто подобное в масштабах отдельно взятой квартиры. Оно вам надо?
Договор дороже денег
Внимание! Если вы хотите сдавать свою квартиру маленькому кенийскому племени, бойко лопочущему на суахили, если вы намерены никого не регистрировать и ничего не платить, дальше можете не читать.
Когда я решила сдать свою однушку на окраине Москвы, я обратилась к участковому. Тот привел ко мне двоих афганцев – «под свою ответственность». Мы при нем договорились о деньгах и сроках. Ничего не подписывали, регистрацию не делали.
Через некоторое время я выяснила, что у меня живут минимум 14 граждан из солнечного Афганистана. Вели они себя мирно и тихо, платили в срок, но все-таки это был перебор. Я пошла к участковому, но там уже был другой человек. Про афганцев он ничего не знал и немедленно их выселил. Квартира была, мягко говоря, не очень чистой, а всю мебель афганцы разобрали на лежаки.
Вскоре от нового участкового ко мне пришли двое чеченцев. Правда, прямо с порога они отказались снимать квартиру. Оказалось, участковый наплел им, что у меня евроремонт и вся техника. Ага, это после афганцев-то? В результате въехали… какие-то греки. С ними оказалось проще всего. И все-таки я с огромным облегчением вздохнула, когда, в конце концов, в эту квартиру въехал мой сын. Слишком хлопотно возиться с жильцами!
Елена Андреевна, 62 года, пенсионерка
Если вы хотите вести все дела законно, то главное условие – ничего устного! Все должно быть отражено на бумаге. Нотариально заверенный договор – обязательно, по экземпляру у сторон плюс еще один для налоговиков. Передача денег – либо перечисление на счет, либо ежемесячное составление акта приема-передачи денежных средств (с подписями сторон и одного свидетеля).
Любое изменение условий договора (например, повышение арендной платы) тоже необходимо задокументировать. Хуже нет, чем попытаться выполнить гражданский долг и обнаружить, что не хватает какой-нибудь бумажки. С жильцов спрос короток, виноваты во всем будете вы.
К сожалению, многие пишут в договоре только самое основное: паспортные данные, срок, сумму. Увы, это выгодно только одной стороне – нанимателю. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит ваши права.
Обязательно надо перечислить в договоре всю мебель и все ценные вещи (как правило, технику), которые остаются в квартире. Лучше всего обозначить их стоимость, чтобы в случае порчи не возникало споров о сумме ущерба. Добросовестный наниматель обычно легко идет на подписание такого договора. Правда, он может опасаться, что вы сами в его отсутствие стащите, к примеру, рояль, а ему придется расплачиваться. Но лично я так шутить не советую: да, кражей это называться не будет, но мошенничеством – запросто.
Отдельный вопрос – оплата услуг ЖКХ. Все чаще эту функцию перекладывают на жильцов. Не советую. Можете включить оплату газа-воды-отопления и прочего в стоимость аренды, но платить надо самостоятельно и все квитанции хранить у себя. Вообще, договор должен быть единственным документом, который вы отдадите жильцам. Лень здесь неуместна и опасна.
Есть интереснейший, но мало кому известный пункт. Если договор заключен на год или более, то просто так поменять жильцов по его окончании вам не удастся. Будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. То есть вам придется сначала предложить жильцам продлить договор (возможно, на новых условиях), и только в случае их отказа искать другого нанимателя.
Обычно при заключении договора берется оплата за первые месяц-два, а также залог за последний месяц и за телефонные переговоры. Наниматели обожают оставлять космические телефонные долги. Поэтому перед окончательным расчетом с жильцами рекомендую узнать точную сумму задолженности. Это можно сделать по телефону (495) 727–48–75 («Ростелеком», услуга стоит 40р.) или в «Личном кабинете» на сайте МГТС (необходимо предварительно получить PIN-код в клиентском зале любого Центра услуг связи МГТС).
Еще один важный нюанс – замки. Разумеется, у вас должны оставаться все ключи. А вот у жильцов – на один меньше. То есть от одного из замков ключи должны быть только у вас. Это необходимо для того, чтобы в случае конфликтной ситуации вы могли просто закрыть квартиру. Разумеется, о том, что после каждых жильцов надо менять все замки, даже и напоминать странно.
Кстати, неприватизированную квартиру запрещено сдавать без разрешения Департамента жилищной политики. А тот, если и разрешит, то установит таксу в размере обычной квартплаты. Обычно хозяев это почему-то не устраивает. Наши специалисты помогут Вам в короткие сроки приватизировать Вашу квартиру, давая возможность самому устанавливать арендную ставку (приватизировать квартиру)
Моя милиция гостей бережет
Дорогих гостей необходимо зарегистрировать. Милицию совершенно не волнует, на каких основаниях у вас живут эти люди – им важно, чтобы регистрация была оформлена правильно. Кстати, это несложно и полезно.
Существует два принципиально разных подхода – для иностранцев и россиян.
Зарегистрироваться несложно – заполнить бланк в окружном управлении ФМС или отправить уведомление по почте. Образец уведомления можно распечатать с сайта московского отделения ФМС или получить в любом почтовом отделении.
Россиян надо регистрировать. В паспортный стол РЭУ или ЕИРЦ подаете копии паспорта ответственного квартиросъемщика и всех гостей. Также потребуется 2–4 (в разных паспортных столах разные аппетиты) фотографии 3х4 каждого из гостей. И, наконец, заявление, в котором вы просите зарегистрировать вашего гостя, а все прописанные в квартире выражают свое согласие. Кстати, в паспортный стол им придется явиться лично.
Далее возможны варианты. Либо вас через 3–4 дня зарегистрируют, а потом пошлют оплачивать коммунальные счета, либо попросят сначала оплатить все будущие счета гостей, а уже потом дадут бумажки о регистрации. Ваши жильцы – живые люди, они пользуются водой, канализацией и прочими благами цивилизации. В бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ подсчитают, на какую сумму гости используют коммунальные услуги, и выдадут квитанцию на оплату.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется. В течение недели регистрация наверняка будет готова.
Уплата налога на доходы физических лиц
Итак, вы решили получать доход, сдавая одну квартиру. В таком случае аббревиатура НДФЛ – это как раз про вас. Налог на доходы физических лиц в данный момент составляет 13%. Как же правильно расстаться с этой суммой?
Необходимо прийти в нежно любимую налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года и представить декларацию обо всех своих доходах – не только полученным за сдачу квартиры, но и о зарплате и пр. Обязательно посоветуйтесь в бухгалтерии – ведь в декларации имеет смысл указать ту сумму, с которой платит налог предприятие. Иначе придут к вам на работу веселые ребята из налоговой и скажут: «А у Ивановой-то зарплата, оказывается, в три раза выше, чем вы пишете! А ну-ка документики на стол и руки за голову!».
Не бойтесь, НДФЛ с вас возьмут только за те доходы, которые еще не были «обналожены». В нашем случае – за сдачу квартиры.
Декларацию не надо подавать лишь в том случае, если вы сдаете квартиру юридическому лицу, которое исправно платит налоги с арендной платы.
Впрочем, есть еще один путь. Для тех, кто сдает более чем одну квартиру, он обязателен.
Уплата «упрощенки»
Сдаете пару квартир и десяток комнат? Поздравляю – вы индивидуальный предприниматель! И вам необходимо зарегистрироваться. Тогда вы получите право воспользоваться УСН – упрощенной системой налогообложения. Есть два варианта подсчета налога по УСН. Выбрать надо сразу, передумать потом нельзя.
1. Ставка в размере 6% в отношении валового дохода без учета расходов.
2. Ставка в размере 15% в отношении чистой прибыли.
Поскольку расходы на сдачу квартиры у вас, честно скажем, невелики, рекомендую воспользоваться первой схемой. Она настолько удобна, что даже сдающим одну-единственную квартиру можно посоветовать именно этот вариант: хлопот, конечно, больше, чем с НДФЛ, зато и налог вдвое меньше.
Обычно услугами риэлторов пользуются наниматели. Следует отметить возрастающую тенденцию обращения к услугам риэлтора непосредственных собственников недвижимости по следующим причинам:
- у собственника нет свободного времени лично заниматься данным вопросом;
- владелец хочет обезопасить себя от недобросовестных клиентов "с улицы", "чёрных маклеров" и других непорядочных особ, желающих всеми способами обмануть;
- собственник желает сдавать недвижимость законно, с соблюдением всех правовых норм и предписаний. Только квалифицированный специалист сможет грамотно составить двухсторонний договор, имеющий 100% юридическую гарантию.
Существует три варианта сотрудничества.
1. Вы звоните в агентства и сообщаете, что сдаете квартиру. Вас заносят во все мыслимые базы данных. После этого остается только отбиваться от звонков. Кстати, рекомендую завести отдельный телефонный номер на время сдачи квартиры, а потом выбросить эту симку куда-нибудь подальше – иначе покоя не будет еще очень долго. По сути, вы получаете просто бесплатную рекламу своего предложения. Наше агентство берёт данную головную боль на себя.
2. Передача квартиры в управление. Если вы уезжаете надолго или навсегда – это лучший вариант. Фирма работает вместо вас: сдает квартиру, собирает платежи, оплачивает услуги ЖКХ, общается с соседями, занимается ремонтом, поливает фикусы. Деньги вы получаете независимо от того, занята квартира или нет. Обойдется это удовольствие в 25–40% от стоимости аренды – в зависимости от набора услуг.
3. Вы заключаете эксклюзивный договор на время сдачи квартиры. Отдаете риэлтору ключи, и он сам рекламирует квартиру, сам ее показывает, сам составляет и заключает договор. Цена услуги – от половины до целой месячной ставки аренды. На сегодняшний день данная форма сотрудничества является наиболее популярной, т. к. снижает риск быть обманутым к нулю при минимуме затрат личного времени.
* * *
Наше агентство готово предоставить арендодателям услуги "одного окна".
Арендодатель – едва ли не самая популярная «профессия» в Москве. Доходы от сдачи квартиры получает, видимо, не одна сотня тысяч человек. И рано или поздно (скорее рано) этот рынок будет поставлен под государственный контроль. Лучше не ждать последнего момента, а легализоваться прямо сейчас. Оформление документов и уплата налогов дают правовую защищенность, а это в подобном бизнесе очень важно.
В статье использованы материалы из электронной газеты "Экстра-М"